Sinds april kijkt ook de taxateur naar de fundering van Rotterdamse woningen

Rotterdam - Wie sinds 1 april van dit jaar in Rotterdam een woning laat taxeren, krijgt er een onderwerp bij dat voorheen lang niet altijd standaard in beeld kwam. De taxateur beoordeelt voortaan ook het funderingsrisico en neemt dat op in het taxatierapport. De woning krijgt een classificatie van A tot en met E, waarbij A staat voor weinig risico en E voor een hoog risico.

Daarmee verschuift funderingsproblematiek steeds nadrukkelijker van een technisch onderwerp voor specialisten naar een factor die een rol kan spelen bij koop, verkoop, woningwaarde en financiering. De nieuwe beoordeling komt niet uit de lucht vallen. De Havenloods schreef vorige maand uitgebreid over de kwetsbare funderingen onder Rotterdamse woningen. Naar schatting hebben 120.000 tot 150.000 woningen in de stad een kwetsbare fundering. Bij 100.000 tot 120.000 daarvan gaat het om houten palen.

Van zichtbare schade naar bestaande data

De Rotterdamse funderingscheck is geen volledig funderingsonderzoek. De taxateur kijkt naar zichtbare kenmerken in en rond de woning, zoals scheuren, vocht en scheefstand, en combineert die met informatie die al beschikbaar is over het pand en omliggende gebouwen. 

Dat is een belangrijke nuance. Een risicoklasse E betekent niet automatisch dat de fundering technisch is afgekeurd. Bij een beoordeling D of E adviseert de gemeente aanvullend onderzoek.

Voor een koper kan zo’n uitkomst wel gevolgen hebben. Funderingsrisico kan worden meegewogen in de woningwaarde en daarmee ook in de financiering. De gemeente noemt expliciet dat het resultaat van aanvullend onderzoek gevolgen kan hebben voor zowel de waarde van het huis als de mogelijkheden om een hypotheek te krijgen.

Voor verkopers biedt Rotterdam momenteel een andere route. Wie vooraf meer duidelijkheid wil kan tijdelijk gratis een quickscan bij de gemeente aanvragen. Die scan geeft een eerste beoordeling, maar vervangt evenmin een volledig funderingsonderzoek.

Waarom Rotterdam zoveel kwetsbare woningen telt

De schaal van het probleem hangt samen met de manier waarop Rotterdam in de vorige eeuw is gebouwd. Onder delen van de stad liggen slappe veen- en kleilagen en veel vooroorlogse woningen zijn daarom op houten palen gefundeerd.

Zo’n paalfundering kan tientallen jaren of langer goed blijven functioneren. Problemen kunnen onder meer ontstaan wanneer houten delen langdurig boven het grondwater komen en door schimmels worden aangetast. Daarnaast kan bacteriële aantasting voorkomen en kan zakkende grond extra kracht op funderingspalen uitoefenen.

Er zijn ook duizenden Rotterdamse woningen zonder paalfundering. Die kunnen juist met de bovenste bodemlagen meebewegen wanneer de grond zakt. De oorzaken en risico’s verschillen daardoor per funderingstype en per bouwblok.

De gemeente heeft een eigen funderingskaart en loket. Wie verschillende openbare bronnen naast elkaar wil leggen kan daarnaast het lokale overzicht van funderingsproblemen in Rotterdam gebruiken. Zulke kaarten geven vooral context over wijk, bouwperiode en bekende risico’s; de conditie van de palen onder één specifieke woning kan er niet uit worden afgeleid.

De fundering wordt onderdeel van de financiële afweging

Het nieuwe systeem is vooral relevant omdat funderingsrisico steeds eerder in het woningproces zichtbaar wordt. Een eigenaar hoeft niet meer eerst een grote scheur in de gevel te ontdekken voordat het onderwerp ter sprake komt.

Dat heeft ook gevolgen voor andere investeringen in een huis. In verschillende Rotterdamse wijken leeft al langer de vraag of het verstandig is om tienduizenden euro’s in verduurzaming of verbouwing te steken wanneer tegelijkertijd onzekerheid bestaat over de fundering.

Bij daadwerkelijk funderingsherstel kunnen de bedragen aanzienlijk zijn. In het recente artikel van De Havenloods werden voor particuliere woningen bedragen genoemd die kunnen oplopen van tienduizenden tot meer dan honderdduizend euro. Wanneer woningcorporaties herstel combineren met verduurzaming en andere grote werkzaamheden kunnen totale investeringen nog veel hoger uitvallen.

Daarmee is het economisch relevant om problemen eerder te herkennen. Niet omdat iedere oude Rotterdamse woning onderzocht moet worden, maar omdat bestaande informatie bij grote investeringsbeslissingen niet genegeerd hoeft te worden.

Bouwblok belangrijker dan huisnummer

Bij vooroorlogse rijwoningen is de constructieve werkelijkheid bovendien niet altijd beperkt tot één kadastraal perceel. Woningen kunnen bouwmuren delen en binnen hetzelfde blok op vergelijkbare funderingen staan.

Informatie van de buren is daarom soms net zo interessant als informatie over het eigen adres. Een oud onderzoeksrapport, bouwtekening of serie hoogtemetingen uit hetzelfde bouwblok kan helpen bij het bepalen van de volgende stap.

De gemeente stimuleert op verschillende plekken gezamenlijk onderzoek. Dat geeft onderzoekers een completer beeld van het bouwblok en kan werkzaamheden efficiënter maken.

Met de invoering van de funderingscheck bij taxaties wordt die informatie bovendien steeds moeilijker los te zien van de woningmarkt. Waar het energielabel inmiddels een vanzelfsprekend onderdeel van een woningadvertentie is, wordt ook de technische basis onder het huis zichtbaarder in de afweging van koper, verkoper en financier.