Nick Houwen legt uit hoe strengere regels voor vakantieverhuur de investeringsmarkt in de Algarve veranderen

Portugal versoepelde in november 2024 de nationale regels voor vakantieverhuur, en schoof de verscherping door naar de gemeentehuizen. Wetsdecreet 76/2024 hief de bevriezing van nieuwe Alojamento Local-registraties op, maakte vergunningen permanent en overdraagbaar en schrapte de vijfjaarlijkse verlenging. Diezelfde hervorming gaf gemeenten de bevoegdheid om zogeheten containment-zones aan te wijzen waar nieuwe vergunningen kunnen worden gemaximeerd, opgeschort of geblokkeerd.

De Algarve telt ruim 40.000 geregistreerde Alojamento Local-eenheden, bijna een derde van het Portugese aanbod aan vakantieverhuur. Een regiobrede bevriezing bestaat er in 2026 niet, maar meerdere gemeenten in de Algarve bewegen richting beperkingen die nog niet bestonden toen investeerders hun eerste rekensommen maakten. Het nieuwe risico zit in die kloof: een open nationaal vergunningsregime tegenover een aanscherpend gemeentelijk beleid.

Vakantieverhuur droeg het afgelopen decennium een groot deel van de businesscase voor kopen in de Algarve, met topaanbod dat werd aangeprezen met rendementen die een reguliere verhuur niet kon evenaren. Nettorendementen op appartementen in de Algarve liggen na aftrek van kosten inmiddels tussen 2,8 en 3,3 procent (cijfers waar een verhuurder in Amsterdam niet vreemd van opkijkt), en de premie ten opzichte van een langlopend huurcontract rust op bezettingsaannames die door regelgeving kunnen kantelen. Wat veranderde is niet één verbod, maar het moment waarop de vergunning zelf een variabele in het model werd.

Nick Houwen, medeoprichter van Casa Vista Real Estate LDA, en mede-oprichter Luciano de Vries krijgen deze vragen van kopers die een aankoop in de Algarve afwegen. “Twee jaar geleden vroegen cliënten wat een woning in een drukke augustusweek kon opbrengen,” zegt De Vries. “Nu is de eerste vraag of de vergunning er over vijf jaar nog is en of die een verkoop overleeft.”

De nationale regels versoepelden. De lokale regels verscherpten.

Portugal beperkte vakantieverhuur in 2023 nog onder het Mais Habitação-pakket van de vorige regering, en maakte daarna rechtsomkeert. De opvallendste koerswijziging: het schrappen van de buitengewone heffing van 15 procent op Alojamento Local, met terugwerkende kracht tot eind 2023 ingetrokken, en het teruggeven van de vergunningsbevoegdheid aan gemeenten vanaf 2025. Eigenaren kregen permanente vergunningen en het recht om een vergunning met de woning mee te verkopen.

Wetsdecreet 76/2024 maakte AL-vergunningen permanent en overdraagbaar en schafte de automatische vijfjaarstermijn af. De maximumcapaciteit daalde van 30 naar 27 gasten per eenheid, een kleine ingreep die de omzet van de grootste groepsaccommodaties afromt. Ook Verenigingen van Eigenaren kregen echte tanden: een eigenarenvergadering die meer dan de helft van een gebouw vertegenwoordigt, kan de gemeente nu vragen een vergunning in te trekken bij herhaalde en aantoonbare overlast.

Vastgoedinvesteerder Nick Houwen leest de omslag als een verplaatsing van risico, niet als het verdwijnen ervan. “De kop zegt deregulering, maar de controle is alleen verhuisd van Lissabon naar het gemeentehuis,” merkt hij op. “Een nationale regel kun je doorrekenen. Zestien verschillende gemeentelijke standpunten moet je bijhouden.”

Waar gemeenten in de Algarve grenzen trekken

Geen enkele gemeente in de Algarve heeft een algehele bevriezing ingevoerd, maar de richting is zichtbaar. Verspreid over de circa 40.000 Alojamento Local-eenheden van de regio sturen gemeenten aan op gerichte beperkingen in plaats van vrije groei. Vier lokale bewegingen springen eruit:

Vila Real de Santo António heeft aangegeven te willen voorkomen dat Monte Gordo verandert in een badplaats die volledig uit verhuur bestaat.

Loulé heeft onderzocht of vergunningen in het historische centrum beperkt kunnen worden.

Lagos monitort de dichtheid van vakantieverhuur in de oude binnenstad, waar verhuurders melden dat in delen al lokale containment-regels gelden.

Ferragudo duikt op in gemeentelijke quotadiscussies, ook al is er nog geen formeel plafond.

Dit zijn vroege, lokale stappen, geen regionaal beleid. Voor een investeerder weegt het signaal echter zwaarder dan de huidige regel, omdat een containment-aanwijzing kan landen tussen de aankoop en het eerste seizoen.

Het rendementsmodel van investeerders houdt geen stand meer

Vakantieverhuur verdiende zijn plek in de rekenmodellen voor de Algarve doordat de brutorendementen ruim boven die van reguliere verhuur lagen. Topvakantiewoningen haalden op de sterkste locaties 7 tot 10 procent bruto, tegenover circa 3,5 tot 5 procent voor een standaard huurcontract. Trek de kosten eraf en dat beeld versmalt snel.

Een vakantieverhuur in de Algarve heeft inmiddels zo’n 55 tot 65 procent jaarbezetting nodig om op nettorendement een langlopend huurcontract te verslaan, met beheerkosten van 20 tot 35 procent van de bruto-opbrengst tegenover 8 tot 12 procent bij reguliere verhuur. Lagos haalt de laatste jaren gemiddeld bijna 74 procent bezetting, maar aanbod landinwaarts en in het tussenseizoen blijft daarbij achter. Nettorendementen van 2,8 tot 3,3 procent laten weinig buffer over zodra vergunnings- of overdrachtsrisico wordt ingeprijsd.

De overdrachtsval

Een overdraagbare vergunning klinkt als een schone exit, tot de woning in een containment-zone ligt. Daar kan een verkoop de vergunning breken in plaats van meenemen, zodat een koper een huis erft zonder de inkomsten die de prijs rechtvaardigden. Die ene regel maakt van een liquide bezit een voorwaardelijk bezit.

Het veto van de VvE

De versterkte bevoegdheden van Verenigingen van Eigenaren voegen een tweede variabele toe, binnen het gebouw zelf. Een eigenarenvergadering kan de gemeente nu richting intrekking van een vergunning duwen, waardoor een rendementsmodel kan worden ontmanteld door de buren in plaats van door de toezichthouder. Gebouwen met een mix van permanente bewoning en toeristisch gebruik dragen die spanning mee naar elke jaarvergadering.

Vastgoedinvesteerder Nick Houwen behandelt de vergunning als een kostenpost met een eigen risico, niet als een gegeven. “Wij zijn er een tijd geleden mee gestopt deals door te rekenen op nachttarieven in de piekweek,” stelt hij. “Als het model alleen werkt met een vergunning die een gemeente of een VvE kan intrekken, is het geen model, maar een gok.”

Herpositioneren rond de reset

Investeerders verlaten de Algarve niet. Ze bouwen de rekensom opnieuw op rond bezit dat zijn waarde houdt zónder toeristenvergunning. Vier bewegingen doen het meeste werk:

Langlopende huurcontracten, geholpen door een belastingkorting van 30 procent op woonhuurcontracten van tien jaar of langer.

Middellange verhuur gericht op verhuizende professionals en overwinteraars, met rendementen van circa 4 tot 6 procent en veel minder verloop dan nachtverhuur.

Locaties buiten containment-zones, waar kopers gemeenten verkiezen die geen beperkingssignaal afgeven.

Aanbod voor eigen bewoning, ontworpen om waarde te houden of er nu wel of geen toeristenvergunning wordt afgegeven.

De Ferragudo-herenhuizenpijplijn van Casa Vista valt in die laatste categorie: gebouwd voor bewoners en langetermijneigenaren, niet voor verhuur met hoge rotatie.

“De woningen die klappen krijgen, zijn de woningen die puur zijn gekocht als een vergunning met vier muren eromheen,” betoogt Houwen. “Een huis dat werkt voor een gezin of een vaste huurder houdt zijn waarde, of de gemeente nu nog een vergunning afgeeft of niet.” Hij ziet de reset als een filter dat duurzaam bezit scheidt van speculatief bezit.

In mei 2026 komt er een Europese rapportagelaag bij

Vanaf het late voorjaar komt er regelgeving bovenop het gemeentelijke beeld. EU-verordening 2024/1028 wordt van toepassing op 20 mei 2026 en verplicht elke platformadvertentie een geldig registratienummer te dragen. Een woning zonder actief RNAL-nummer kan vanaf dat moment niet meer worden aangeboden op Airbnb of Booking.

Brussel creëert met de verordening geen nieuwe plafonds en laat containment over aan nationale en lokale autoriteiten. Wél maakt de regel elke vergunning zichtbaar en elke verlopen registratie handhaafbaar, met boetes in Portugal tot € 40.000 voor verhuren zonder vergunning. Naleving, niet het nachttarief, wordt de ondergrens die elke verhuurder in de Algarve moet halen.

Wat de reset tegen 2027 uitsorteert

Vakantieverhuur in de Algarve gaat niet dicht. De markt herprijst een risico dat kopers vroeger negeerden, en het verschil tussen een vergunde nachtverhuur en een duurzaam huis wordt groter. Nick Houwen volgt de gemeentelijke regelgeving naast de Algarve-projectpijplijn van Casa Vista en let erop welke deelgemeenten als eerste bewegen.

De komende twee jaar sorteert het aanbod in de Algarve zich in twee groepen. Woningen waarvan de waarde rust op een vergunning die een gemeente kan intrekken, gaan met korting van de hand vergeleken met woningen die als huis functioneren, met of zonder permit. Investeerders die hun rendementsmodel bouwden op ononderbroken vakantieverhuur voelen de reset als eersten. Wie doorrekende op waarde voorbij de vergunning, merkt er nauwelijks iets van.